RENT TO BUY - AFFITTO CON RISCATTO - INTERVENTO DEL NOTAIO

Comunemente utilizzati come sinonimi il rent to buy e l’affitto con riscatto sono due formule di compravendita diverse sia dal punto di vista contrattuale che concettuale. Valutiamo le principali differenze  tra le due opzioni di acquisto alternativo e capire come inquadrare , in questo panorama già abbastanza complesso, questi  "Contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili” Introdotti dall’articolo 23 del dl Sblocca Italia.

Differenza tra rent to buy e affitto con riscatto
Spesso si confonde affitto con riscatto (che esiste già da tempo, dai tempi di Amintore Fanfani e del suo piano casa) e rent to buy che è invece una formula alternativa di acquisto proveniente dai paesi anglosassoni. La differenze tra le due formule è concettuale e contrattuale.

Dal punto di vista concettuale l’affitto con riscatto è una maniera di rateizzare, in tutto o in parte, il prezzo della casa. Il rent to buy è un programma preparatorio all’acquisto, che dà al potenziale acquirente il tempo di allinearsi ai parametri richiesti dalle banche per la concessione di un mutuo. Gli aspirante mutuatari possono impiegare i tre anni fino al momento del rogito per innalzare il loro livello di equity (ovvero il capitale iniziale richiesto al momento dell’acquisto) e creare uno storico di versamenti che rassicuri la banca sulla propria affidabilità come pagatore.

Differenze dal punto di vista contrattuale
Sul piano contrattuale l’affitto con riscatto è formato da un contratto di locazione affiancato a un contratto d’opzione d'acquisto. Nel primo è di solito inserita una clausola che prevede il diritto del conduttore di poter acquistare il bene con un prezzo pattuito oggi e bloccato per un numero tot di anni. Nel caso in cui si vada ad esercitare il diritto d’acquisto i canoni di locazione in tutto o in parte sono riqualificati come acconto prezzo e sono scalati dal prezzo di vendita.

Nel rent to buy, c’è uno schema contrattuale doppio con un preliminare di compravendita collegato a un contratto di locazione. Parte delle somma corrisposta dall’inquilino al venditore è destinata alla locazione, con un canone agevolato, e parte ad acconto prezzo come stabilito dal preliminare di vendita. Non c’è una rivalutazione successiva delle somme versate, e questo permette di avere una situazione molto Chiara dal punto di vista fiscale
L’articolo 23 del suddetto decreto ha modernizzato l’affitto con opzione di acquisto tradizionale. In primis, introducendo un elemento positivo che è l’obbligo della trascrizione del contratto d'affitto con riscatto nei registri immobiliari, come un qualsiasi contratto di compravendita o compromesso. La trascrizione vale per tutta la durata del contratto e comunque per un periodo non superiore a 10 anni.Un secondo elemento positivo è quello di aver previsto un meccanismo grazie al quale parte delle somme corrisposte per il "godimento" del bene al momento del rogito notarile vengono imputate ad acconto prezzo. Ma ci sono anche degli aspetti negativi del tipo quello di aver voluto ricondurre il tutto a una tipologia contrattuale a sé stante, completamente nuova dal punto di vista della giurisprudenza.
Sarebbe stato più semplice ed efficace, intervenire per migliorare le tipologie già esistenti, ad esempio, rendendo trascrivibile il contratto di opzione di acquisto (così come avviene negli Stati Uniti) ed il contratto di locazione.  Inoltre, sono assenti quegli ammortizzatori e quei paracaduti che il rent to buy è in grado di offrire, grazie alla presenza di due distinti contratti anzinché di un contratto unitario.
Con un contratto unitario, per esempio, se l’inquilino dopo un tot numero di anni non è in grado di andare al rogito, il contratto si dovrebbe risolvere e l’affittuario dovrebbe rilasciare l’immobile, con un’alta probabilità di arrivare a un contenzioso.

Nel rent to buy, nel caso in cui l’inquilino non fosse in grado di andare al rogito si apre per lui la possibilità di continuare con il contratto di locazione, perdendo, questo sì, le agevolazioni sul canone. O potrebbe uscire dal contratto recuperando le somme versate come acconto prezzo, semplicemente ricorrendo all’opzione prevista nel contratto di cedere la propria posizione contrattuale a un terzo soggetto.

IL NOTAIO
L'intervento del Notaio è assolutamente necessario per concudere correttamente la compravendita Rent to Buy. A lui compete l'ultima fase del processo di costruzione del programma preparatorio all'acquisto:
la trascrizione del contratto. Sia esso il preliminare di compravendita collegato al contratto di locazione,nel Rent to Buy Originale, o il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile,nel Rent to Buy con riscatto.
Molti confondono la registrazione del contratto con la trascrizione. Sono due cose molto diverse:
- la registrazione è un adempimento fiscale obbligatorio che si effettua presso l'Agenzia delle Entrate versando le imposte dovute;
- la trascrizione è invece una annotazione, effettuabile dal Notaio, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari allo scopo di rendere il contratto pubblico ed opponibile nei confronti dei terzi soggetti, tutelando così l'acquirente in caso di fallimento o morte del venditore o in caso di aggressione della proprietà del bene con ipoteca giudiziale o pignoramento.
Per il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile la trascrizione è obbligatoria ed ha una durata pari a quella del contratto, entro il limite massimo di 10 anni.
Per il preliminare di compravendita la trascrizione è facoltativa ed ha una durata massima di 3 anni, poi, nel caso in cui non venga rinnovata, termina la sua efficacia prenotativa.
E' bene diffidare di chi  propone di sottoscrivere un programma Rent to Buy senza la trascrizione effettuata dal Notaio.
Quasi sicuramente non  sta nemmeno proponendo il Rent to Buy, bensì un rischiosissimo preliminare ad effetti anticipati.
( fonte Web)