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Conformità catastale e urbanistica




La Relazione tecnica di compravendita o nota tecnica notarile, è uno strumento redatto da un tecnico abilitato (Ingegnere, Architetto o Geometra) attraverso il quale il venditore deve garantire in sede di rogito o donazione, la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile oggetto della compravendita.

Lo schema è' costituito dai seguenti paragrafi:

1. Nominativi e dati della parte venditrice e della parte acquirente.

2. Individuazione del bene - indirizzo, dati catastali -

3. Descrizione del bene oggetto di compravendita

4. Storia urbanistica e atti abilitativi

5. Conformità urbanistica

6. Conformità catastale

7. Estremi del protocollo dell'attestato di prestazione energetica

8. Elenco dei certificati degli impianti presenti - per la compravendita non è obbligatoria la conformità degli impianti -



La relazione tecnica è obbligatoria in caso di compravendita  o donazione di un immobile  o di  porzione di immobile o di specifici interventi edilizi  dove è prevista la certificazione da parte di un tecnico. Inoltre, molti istituti bancari la richiedono al fine di concedere un mutuo.
 La parte più rilevante della relazione tecnica riguarda la dichiarazione del professionista delle conformità. L'esperto dovrà confermare che lo stato dei luoghi in cui versa l'immobile è conforme agli atti depositati presso il comune e il catasto. Dovrà quindi verificare la:

    Conformità urbanistica: occorre verificare e confrontare il titolo abilitativo autorizzativo  ossia la licenza di costruire/premesso di costruire/ SCIA/ CILA etc. con cui è stato realizzato (o modificato) l'edificio con lo stato di fatto in cui versa l'immobile.

Negli anni si sono susseguiti diversi  titoli abilitativi ed in particolare, la licenza edilizia per gli edifici costruiti prima del 1977, la Concessione edilizia per gli edifici costruiti tra il 1977 ed il 2003, il permesso di costruire per edifici costruiti dopo il 2003. Nell'eventualita anche Concessione in sanatoria se l'edificio è stato realizzato in maniera difforme o senza titolo abilitativo ed è stato accettata la richiesta di condono. Inoltre, per opere minori si sono susseguite DIA, SCIA, CILA e CIL.
Regolarità Catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria catastali. Il catasto è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale. Da sottolineare che il catasto non è "probatorio" e non dimostra alcunchè rispetto alla regolarità urbanistica dell'immobile.
Presenza dell'abitabilità: nonostante un orientamento assolutamente minoritario, che ha dedotto dalla mancanza di abitabilità la nullità del contratto, si deve ritenere che l'assenza di abitabilità non incida sulla commerciabilità, sebbene tale carenza debba essere oggetto di specifica regolamentazione fra le parti. Pertanto, in assenza di deroga contrattuale, è obbligo del venditore di trasferire il bene munito dell'agibilità o abitabilità. In alcune realtà territoriali come ad esempio la provincia di Siena, laddove interi paesi non hanno certificazione di abitabilità, si da per patto espresso.
Esistenza dell'attestato di prestazione energetica APE: obbligatorio in caso di compravendita o donazione.


Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità:

 Edifici completamente abusivi: quando non esiste alcun titolo abilitativo  -l'immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo  - In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione.

 Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CILA in Sanatoria per lavori già eseguiti. Esempi: spostamento o demolizione di tramezzi, realizzazione di nuovi bagni, apertura o chiusura porta, realizzazione soppalchi etc.

Tuttavia, in alcune realtà territoriali,  esistono altri tipi di provvedimenti che comportano il semplice deposito dello stato di fatto in cui si trova l'immobile. Esite inoltre una lista di "piccoli abusi" che non necessitano della sanatoria.

 Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una SCIA o Permesso di Costruire in Sanatoria. Esempio: chiusura del balcone con una veranda, ampliamento edificio, opere strutturali, creazione balcone o terrazza etc.

 Diversa destinazione d'uso

 Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione.
E' comunque  possibile trasferire regolarmente un immobile che non ha la completa conformità urbanistica. Infatti se l'immobile (costruito regolarmente) ha subito durante la sua storia dei piccoli interventi di modifica non autorizzati (che comportano la perdita della conformità urbanistica), la commerciabilità del bene è garantita, l'importante è segnalarli nella relazione.

La conformità urbanistica è dichiarata dal venditore, il quale deve delegare un tecnico. Il Notaio non ha l'obbligo di verificare che questa dichiarazione sia veritiera. La responsabilità civile e penale è quindi del venditore , per questo motivo è importante affidarsi a tecnici abilitati e con esperienza. L'abuso non si trasferisce con la compravendita, e resta a totale carico di colui che lo ha realizzato.

Edifici realizzati prima del 1967 (ante 67)

Se l'immobile è stato realizzato prima del 1/09/67 è possibile evitare la menzione del titolo abilitativo con un'apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. La responsabilità di questa importante dichiarazione riportata nel rogito è del proprietario.

Questa semplificazione (introdotta con la Legge 47/85), permette la commerciabilità di un immobile realizzato prima del 1/09/67 ma non ne dimostra la conformità urbanistica. Occorre però dichiarare che l'immobile è stato realizzato precedentemente a tale data e che successivamente non sono state realizzate opere che avrebbero potuto incidere sulla conformità dell'appartamento.
Spetta al venditore  pagare la relazione tecnica di compravendita.